Grundsteuerreform – Das müssen Sie 2022 als Eigentümer wissen

Im Zuge der vom Bund beschlossenen Grundsteuerreform werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Dabei sollten Grundstücksbesitzer bereits jetzt reagieren, denn wichtige Fristen für das Einreichen von Steuererklärungen beim Finanzamt fallen in das Jahr 2022.

Wir erklären Ihnen in Kürze, was sich ändert, wie Sie die neue Grundsteuer berechnen und was Sie nun als nächstes tun sollten, um die engen gesetzten Fristen einzuhalten.

 

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine verpflichtende Abgabe, die Grundstücksbesitzer vierteljährlich an die Kommune zahlen müssen, zu der das entsprechende Grundstück gehört. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, wird individuell unter anderem auf Grundlage folgender Gesichtspunkte ermittelt:

  • Bundesland & Kommune, zu der das Grundstück gehört
  • Größe des Grundstücks
  • Nutzungsart
  • Bebauungszustand
  • Lage

Idealerweise soll sich die Grundsteuer dabei am tatsächlichen Marktwert des Grundstücks orientieren.

Es ist dabei zu unterscheiden zwischen Grundsteuer A für agrarisch genutzte Flächen und Grundsteuer B für bebaute oder unbebaute Grundstücke, die nicht der Landwirtschaft dienen.

 

Wie wird die Grundsteuer grundsätzlich berechnet?

Die oben genannten Faktoren fließen wie folgt in die Berechnung der Grundsteuer mit ein:

Aus der Größe, der Lage und dem Bebauungszustand des Grundstücks wird der sogenannte Grundsteuermessbetrag errechnet. Dieser wird mit dem sogenannten Hebesatz der Kommune multipliziert. Auf diese Weise hat jede Kommune die Möglichkeit, das Steueraufkommen für die Grundsteuer zu einem gewissen Teil selbst anzupassen.

Die Formel für die Grundsteuer lautet somit:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

 

Wie wurde der Grundsteuermessbetrag bislang berechnet?

Der Grundsteuermessbetrag in der oben abgebildeten Gleichung setzte sich bislang sich aus zwei Faktoren zusammen: dem sogenannten Einheitswert und der Steuermesszahl:

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Steuermesszahl

Die Steuermesszahl war ein vom Gesetzgeber festgelegter Multiplikator, der nach dem gegebenen Bebauungszustand festgelegt wurde, bzw. der in den neuen Bundesländern auch von der Gemeindegröße abhängig sein konnte.

Der Einheitswert war maßgeblich abhängig von einem von Amtsseite einmalig festgelegten Wert, der den Preis eines Quadratmeters Land hinsichtlich seines Standorts und seiner Lage abbilden sollte. Diese Einheitswerte wurden im Jahre 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern festgesetzt und sind in der Zwischenzeit nicht angepasst worden.

Was ändert sich im Zuge der Grundsteuerreform?

Die wichtigste Änderung bei der Berechnung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ist, dass der bislang für die Bewertung eines Grundstücks herangezogene Einheitswert durch einen neuen sogenannten Grundsteuerwert ersetzt wird.

Der neue Grundsteuerwert soll den tatsächlichen Wert eines Grundstücks nun deutlich realistischer abbilden und sich somit mehr am tatsächlichen Marktwert orientieren.

Die Steuermesszahl bleibt an sich erhalten, wird jedoch in der Höhe angepasst. Auch der Hebesatz bleibt als Faktor bestehen und hier ist ebenfalls davon auszugehen, dass viele Kommunen diesen angesichts der Neubewertungen anpassen werden.

Außerdem wird eine neue Grundsteuer C für baureifes, aber unbebautes Land eingeführt. Die Grundsteuer C wird deutlich höher ausfallen als die anderen beiden Grundsteuern und soll vor allem Spekulanten abschrecken.

 

Wie können Sie die neue Grundsteuer berechnen?

Entscheidend für das Berechnen der neuen Grundsteuer wird der angesprochene Grundsteuerwert sein, welcher vom Finanzamt festgelegt wird. Es ist zu erwarten, dass der Grundsteuerwert sich in einigen Fällen beträchtlich vom alten Einheitswert unterscheiden wird, da letzterer maßgeblich auf Erhebungen vor mehr als einem halben Jahrhundert basiert.

Eine sichere Vorhersage über die jährlich anfallende Grundsteuer kann daher zu diesem Zeitpunkt noch nicht getroffen werden, da sowohl der Grundsteuerwert als auch der individuell zur Anwendung kommende Hebewert erst noch festgesetzt werden müssen.

Die neue Formel für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer lautet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebewert = Jährliche Grundsteuer

 

Warum wurde die Grundsteuerreform 2025 beschlossen?

Die Tatsache, dass die Einheitswerte für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer in den Jahren 1964 bzw. 1935 festgesetzt und in der Zwischenzeit nie neu erhoben wurden, hat im Laufe der Zeit zu einer Kluft geführt zwischen dem tatsächlichen Grundstückswert und jenem, der für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen wurde.

Gerade in Städten und Gemeinden, die in den letzten Jahrzehnten ein starkes Wachstum erfahren haben, sind die Einheitswerte nicht mehr mit der Realität vereinbar. Diese Entwicklung führte dazu, dass in einigen Fällen der Einheitswert für zwei gleichgroße und gleich bebaute Grundstücke ähnlich hoch ausfiel, obwohl sich im Vergleich der Marktwert für eines der Grundstücke deutlich gesteigert hatte. Gleichzeitig wurden einige – nach Marktpreis – gleichwertige Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert.

Genau diese Ungleichbehandlung veranlasste das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil von 2018 schließlich dazu, die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig zu erklären. Als Reaktion darauf beschloss die Bundesregierung die hier vorgestellte Neuregelung, die ab 2025 in Kraft tritt.

Was müssen Sie als Grundstücksbesitzer im Jahr 2022 beachten?

Obwohl die eigentliche Grundsteuerreform erst im Jahr 2025 greift, endet eine wichtige Frist bereits im Jahr 2022. Konkret geht es dabei um die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“, die zwischen dem 1.7.2022 und dem 31.10.2022 an das zuständige Finanzamt gesendet werden muss.

Die Erklärung fragt dabei einige wesentliche Merkmale Ihres Grundstücks ab, die für die Neubewertung wichtig sind. Dazu gehören unter anderem:

  • Lage des Grundstücks
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart
  • Fläche des Grundstücks ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • Mieteigentumsanteil
  • Nutzungsart

Sie können sich beim Ausfüllen der Erklärung von Ihrem Steuerberater beraten lassen bzw. diesen mit der Übermittlung der Steuererklärung an das Finanzamt beauftragen. Achten Sie jedoch darauf, diesem frühzeitig die notwendigen Informationen zukommen zu lassen und die notwendige Vollmacht auszustellen.

Clostermann Wiediger Teckentrup Tax unterstützt Sie selbstverständlich gerne dabei und klärt Sie auch über das darüber hinaus anstehende Prozedere auf.

 

Achtung: Sonderregelungen in einzelnen Bundesländern

Die in diesem Artikel genannten Regelungen beschreiben die Grundsteuerreform 2025, wie diese vom Bund beschlossen wurde. Viele Bundesländer, unter anderem auch Nordrhein-Westfalen, haben sich dieser Regelung angeschlossen.

Einige Bundesländer gehen jedoch einen Sonderweg, insbesondere was die Berechnung des Grundsteuerwerts angeht. Informieren Sie sich für weiterführende Informationen am besten direkt bei Ihrem Steuerberater.

 

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